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      前期物業管理

      發布時間:2011.03.16 新聞來源:揚中市潤陽物業管理有限公司 瀏覽次數:

      前期物業管理(preceding stage Ofproperty management)是指房屋自售出之日起至物業管理委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。
          

      前期物業管理內容

      一、通過投標來接洽物業管理業務

          無論物業管理企業是開發商組建的,或是獨立組建的,或是房管所轉換的,還是各大系統組建的,前期管理首先必須不斷開拓,通過投標競爭來接洽業務。
      進行可行性、可靠性、可盈利性分析,可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發,考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符,該物業的接管能否發揮本企業的優勢,做到揚長避短,又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝,如果明知競爭對手實力比自己強大,就不必勉強競爭?煽啃允侵冈撐飿I的建設是否有保證,業主的資信條件是否較好并能協作配合,等等。以免管理權競爭得手后,由于業主或建設方面的原因,工作仍留有漏洞,造成今后的物業管理難以完善,給企業帶來不應有的損失?捎允侵肝飿I管理企業根據自己的經營目標,測算物業的管理能否給企業帶來正常利益,或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面,爭取更多的業務。
      ( 1)具體測算物業管理費用,并草擬總體管理方案。
      ( 2)投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。
      (3)選派管理人員運作前期物業管理。

      二、建立與業主式租戶的關系

          物業管理的管理對象是物業,而服務對象則是人,即業主和使用人。因此,物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商,又要與未來業主或使用人取得聯系,聽取意見。
          ( 1)聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。
          (2)了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。
          (3)參與售房部門同業主或使用人簽約,并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

      三、察看工程建設現場

          前期物業管理的目的是為以后的管理創造良好的條件,因此,物業管理企業應根據物業管理要求,對物業的規劃設計及建筑施工提出合理建議。
          (1)審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
          ( 2)對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案,磋商解決辦法。
          (3)在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記錄。
          (4)參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按整改計劃督促整改。

      四、設計管理模式擬定管理制度

          物業管理企業在前期管理中要根據業主和使用人的希望與要求,設計日后的管理模式,制定相應的規章制度,其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。
       。1)籌建業主管理委員會。  。 2)與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。
       。 3)設置物業轄區的組織機構,規定各部門人員崗位責任制度,編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

         ( 4)制定上崗人員的培訓計劃,并實施計劃    

       前期物業管理服務合同范本.doc

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